부동산 투자 / 월급쟁이 부자로 은퇴하라

 
 

월급쟁이 부자로 은퇴하라
_2022 2판 너나위 (2019 초판)
 
투자는 학교에서 배울 수 없다. 
투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다.
_ 앙드레 코스톨라니
 
당신이 살아가는 동안 한 번 이상 부딪힐 수밖에 없는 부동산 관련 이슈에서, 이 책이 많이 도움이 될 것 같습니다. 
 

왜 부동산 투자를?

 
1. 예적금과 보험상품은?
수십 년 뒤 만기가 되면 내가 낸 돈만큼 돌려받을 수 있다는 말에, 마치 '공짜 보장'이라도 받는 것처럼 여기면서 10년 혹은 20년 동안 매달 현금이 빠져나가는 계약을 체결하는 사람이 대부분이다. 목돈을 만드는 데 장기간의 현금 유출만큼 방해가 되는 것도 없는데 말이다. 결정적으로, 이러한 금융상품이 원금을 보전할 수 있다 해도, 시간이 흘러 돈을 돌려받을 때는 그 가치가 처음보다 한참 못 미치는 수준이 된다는 것을 기억해야 한다. 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다. 
 
2. 주식과 펀드는?
펀드는 운용보수가 있어, 소위 '잃고 시작하는 투자'이므로 바람직하지 않다. 주식은 운용보수가 없고 수익을 올릴 가능성도 충분히 있다. 소액 투자도 가능하고 환금성이 좋다는 장점도 있다. (하지만 정보의 비대칭으로, 개인이 공부해야 하는 양도 많고 운도 크지요)
 
3. 그래서 부동산
내가 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. 아주 큰 돈이 아니어도 투자 가능하다. 나는 부동산 취등록세와 수리비, 중개수수료까지 모두 합해도 400만원이 채 안되는 돈으로 매입한 적이 있다. 

가진돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면, 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다.
 

부동산 투자의 핵심_레버리지

 
신규 임차인으로부터 받은 전세금을 레버리지로 사용하는 것이다. 이 방식은 전세라는 임대차 제도가 있는 한국에서만 유효한 부동산 투자다. 신규임차인에게 전세금을 받아 매도자에게 전달함으로써, 투입비용은 줄이고 수익률은 높이는 효과가 있다.

저평가된 부동산 +  전세가율이 높은 곳(적은 투자금) = 좋은 투자처다.
*전세수요가 늘면 전세가가 꾸준히 상승하여(매매가와 전세가가 비슷) 투자금을 줄일 수 있다. 반대로 입주물량이 많으면 전세가가 떨어진다. 공실을 막기 위해 집주인이 전세가를 내리기 때문이다.
 
은행 대출이 아닌, 전세임대로 무이자로 돈을 빌리는 것이기에, 임차인에게 보금자리를 제공해야 한다. 
 
[부동산 전세투자시 거래순서]
예시) 매매 3억, 전세 2.5억 아파트 거래

* 5천만원 투자로 3억아파트를 거래한다.
* 주택 전세가가 2년 전보다 오히려 하락한 '역전세'상황이 오면 전세를 갱신해야 할 때 투자자가 하락한 만큼의 금액을 마련해야 한다. 그러니 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근해야 한다. 
 

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유용한 부동산 정보

 
1. 투자시기 : 6~8월 중순, 11~1월말이 투자하기 좋다. 비수기라 가격조정이 가능하기 때문이다. 
 
2. 부동산 중개소의 수수료 취급방식 : 부동산중개인은 의뢰인에게 직접 중개 부탁을 받은 물건과 다른 부동산 중개소에서 전산망에 공유하려는 목적으로 올린 물건을 다르게 취급한다. 직접 받은 물건은 거래가 성사될 경우 중개 수수료를 혼자 취하지만, 전산망에 공유된 물건은 전산망에 최초로 올린 중개소와 수수료를 반씩 나눠야 하니까. 이러한 이유로 나는 내 임대 물건을 열심히 중개할 수 있도록 여러 곳에 직접 방문하여 홍보물을 돌린다. 
 
3. 임대사업자와 비임대사업자의 차이

의무임대 기간을 채운 물건이 주는 부동산 세제 혜택은 결코 작지 않다. 
 

인생을 바꾸는 투자

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산
2. 현재 현금 흐름 파악하고, 종잣돈을 마련한다. 
3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.
4. 매입한 부동산을 장기 보유한다. 
5. 은퇴시점 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다. 
 
 

마무리

많은사람들은 이렇게 생각합니다. ’내집도 없는데 부동산투자는 무슨…‘그래서 서민들이 감히 부동산에 투자할 생각을 못했던 영역이었기도 했지요. 가장 쉽게 접근할 수 있는 주식이 있었으니 더더욱…

자신의 현금흐름을 잘 파악하여,
종잣돈을 마련할 수 있다면,
부동산에 투자하는 방법도 좋을 거예요.

보통 젊었을 땐 이걸 잘 모르죠.
수중에 5천이 모으면, ‘이걸로 원룸으로 독립할까?’라고  생각을 하지, 투자할 생각은 잘 못하거든요.

젊은이들의 경우 만약 오천을 모았다면, 매월 대출이자를 얼마나 갚을수 있는지 파악해서 대출을 받고 집을 구매하시는 게 좋을 것 같습니다. 원금 생각은 접어두고요.
젊은 세대들도 충분히 할 수 있어요. 이자률 5%라면 1억 대출을 할 경우, 한 달에 이자 50만 정도 나가는데, 내가 한 달에 백만원씩 갚을 수 있다면 2억을 대출받고 2.5억 짜리 집을 구매할 수 있잖아요. 돈의 가치는 계속 오르고 10년주기로 부동산은 한번씩 폭등을 하죠.

전 젊은시절엔 빚지는 걸 싫어해서 대출을 안 받고 살려고 노력하느라… 지금은 후회를 많이 합니다. ^^
‘아 그 때 빚을 많이 져서 집을 살 껄..’ 하고 말이죠.

투자가 쉽지는 않지만, 젊을 때부터 경험을 쌓아가다보면 책의 저자처럼 풍요로운 삶을 살 수도 있겠지요. 
 
좋은 정보 얻어갑니다.아래 글도 참고해 보세요.

부자의 그릇은 어떨까 - https://naturalmedicine.tistory.com/m/245

부자의 그릇은 어떨까