미래 부동산, 이사갈 때 내가 고려하는 것

 
 

부동산 트렌드2025
_김경민 외
 
저자는 하버드에서 도시계획, 부동산 연구로 박사학위를 받았고, 유튜브에서도 저자의 책 관련 이야기를 들을 수 있다. 하지만 부동산에 대해선 아무리 전문가라도 그 예측이 다 갈린다...
 
이 책에서 말하는 요점은,
낮은 금리와, 최악의 공급부족으로 향후 집값은 슈퍼 대세상승 예정이라는 것.
 

미국부동산으로 보는 인플레이션 헷지

1970년대 중반과 후반 두 차례에 걸쳐 발생했던 오일쇼크, 불경기 속 물가상승에도 불구하고 미국 전역의 주택가격이 상당한 수준으로 상승했다. 
2020년 이후의 미국 물가상승률과 주택가격 상승률을 비교해봐도 1970년대 상황과 비슷하다. 2020년 이후에는 팬데믹 대응에 엄청난 자금을 풀면서, 미국 전역에 주택가격이 상승했다. 그러나 2022년 미국 기준금리가 인상되기 시작하면서 주택담보대출 금리가 폭등하자 주택가격이 하락했다. 그런데 높은 금리에도 불구하고 미국 주택가격은 2023년 3월부터 다시 반등하기 시작했다. 결국 인플레이션으로 인한 구매력하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승한다. 
 

임대차 2법은 무죄다

일각에서 전세가격 상승 이유를 임대차 2법으로 들어 이를 폐지하려는 시도가 있다. 그런데 이는 잘못된 분석이다. 우선 임대차 2법처럼 기간과 임대료 상승을 제한하는 정책이 나오면 당연히 임대료가 상승한다. 우리는 이를 이미 1980년대 후반에 경험했다. 노태우 정권 당시 전세가격이 천정부지로 치솟으면서, 세입자들이 자살하는 사태까지 벌어졌다. 위기의 심각성을 감지한 노태우 정부는 전세 기간을 1년에서 2년으로 연장했다. 부작용으로 전세가격이 더욱 상승했지만, 이 부작용은 1년 후에 사라졌다. 전세가격은 안정화되었고 서민들은 1년마다 쫓겨날 걱정을 하지 않고 그나마 2년은 거주를 보장받게 되었다. 
임대차 2법의 부작용은 이중가격제와 전세가격 상승이다. '신규'계약은 가격 상승 제한이 없기 때문에 높은 가격에 계약이 가능한 데 반해, 갱신 계약은 5%까지만 상승 계약이 가능하다. 2020~2022년까지 이중가격이 나타났으며, 정책 실행 후, 서울 전역의 아파트단지 전세가격이 크게 상승했다. 
그런데 우리는 이후의 상황을 보아야 한다. 2022~2023년 초반까지 전세가격은 역대 가장 크게 하락했다. 그와 동시에 이중가격은 사라졌다. 
노태우 정권 시기와 마찬가지로 임대차 2법 실행 후의 부작용은 불과 2년 후 시장의 자기 조정을 거치면서 없어졌다. 전세가격이 폭락 후 2023년 초반부터 다시 오른 것은 앞서 언급한 정책 실패(고물가 상황 지속, 입주 물량 부족, 빌라포비아)의 결과이다..
만약 임대차 2법이 폐지되면, 보다 많은 사람들이 제한 없이 신규 계약을 할 것이고 이는 전세가격을 더 높은 가격으로 이끌 것이 자명하다. 현재 입주 물량 그리고 앞으로 2027년까지의 입주 물량은 심각하게 적다. 역대 최저 수준의 입주 물량이 앞으로 몇 년간 지속될 것이다. 이런 상황에 임대차 2법까지 폐지된다면 전세가격은 또 다른 상승 압박을 받을 것이고, 이는 매매 시장으로 빠르게 이동하며 매매 가격 상승으로 연결될 것이 분명하다. 오히려 임대차 2법이 존재하기에 전세가격 상승 폭이 줄어들 가능성이 더 높다. 
 

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마무리

 
제가 요즘 이사를 고민중이여서 한번 살펴봤던 책입니다. 몇 년 전에 이직한 남편직장이 너무 멀어서요.. 장거리 출퇴근이 얼마나 힘든지 제가 오래 겪어봐서 압니다. 주말엔 거의 시체가 되지요. 그런데 내가 살고싶은 곳과, 살아야 하는 곳이 달라서 요즘 고민이 많네요.
 
4년 전에 제가 아이 겨울 잠바를 15만 정도에 구매한 기억이 있어요. 그런데 지금은 30만 원 하더라고요. 가격이 두 배나 올랐네요. 월급 빼고 다 오른다던데... 이 심각한 인플레이션을 헷지 하려면 부동산을 아무거나 살 수도 없고 말이죠. 
 
5억 하던 집이 10억이 되면,
10억 하던 집이 20억이 되면,
젊은 청년들은 집을 살 거라는 목표조차 사라져 버릴 것 같아요. 부모찬스 없는 젊은 사람이 저런 비싼 집을 사는 건 불가능한 일이죠. 
 
전세가 없어져야 하지 않을까?라는 생각도 해 봅니다. 전세에 사는 사람들은 집값이 갑자기 튀어버리면 상실감이 크잖아요. 그래서 한 때 벼락거지라는 말도 유행했었습니다.
한국에만 있는 이 전세제도는 부동산 갭투자로 자산을 증식하려는 이를 많이 만들어요. 실제 거주하는 전세는 2~30%라고 책에서 본 것 같아요. 나머지는 다 갭투자인 거죠. 그러니 부동산사이클이 점점 금융시장처럼 짧아지는 것이겠지요(2022년 짧은 하락장 뒤 바로 반등). 전세가 사라지면, 빚을 내서 집을 매수하게 되겠지요. 그게 더 바람직한 것 같아요. 전세 사기도 없어질 테고..
 
이 책에서는 공급물량 부족을 원인으로 앞으로 부동산가격은 튈 것이라고 하는데, (책에 소개된, 완만한 그래프가 갑자기 절벽으로 떨어지는 것을 보고 놀랐음) 다른 자료를 찾아보면 입주물량 자료가 신빙성이 많이 떨어진다고 합니다. 우리가 체감하기에도 공급부족은 여태 체감해보지 않았듯이요. (그래서 이 책의 신빙성이 좀 떨어지는 느낌이…)

세계화가 둔화되고 글로벌 경제도 둔화될 것으로 예상됩니다. 그러면 원자재가격등 건축비용이 증가가 집값상승을 부추길 수 있죠.
하지만 수요심리가 위축되고 내수 경제가 침체되면 나라에서 규제를 풀고 금리를 내리고 돈을 풀어(코로나때처럼) 다시 경기부양을 위한 정책을 내놓습니다. 그런데 미래가 불확실한 때는 돈을 풀어도 실물경제는 계속 침체되고 오히려 안전한 부동산과 주식시장만 급등하지요. (경제성장이 뒷받침되지 않는 버블은 언젠간 꺼진다는 것도 알아두세요)
하지만 인구가 점점 줄고있기에 결국 핵심지만 사람들이 모이게 되어 결국 양극화가 심해지겠죠. 그래서 이젠 00구로 보면 안 되고 00동으로 그 범위를 더 좁혀서 봐야겠더라고요.
 
다른 자료에 보면, 금리가 떨어지면 부동산은 상승하는 게 거의 공식이지만, 꼭 그런 것만도 아니라는 사실을 볼 수 있었습니다. 부동산도 주식시장처럼 인간심리에 많이 의존하고 있구나 싶네요. 정부의 정책방향이 중요한 것 같습니다. 

위 사진의 노,도, 강,성 지역, 그리고 은평구는 자연환경과 인프라 등 너무 좋은데 (난 저런 곳에 살고 싶음) 집값은 상대적으로 떨어지는 것이 일자리가 없어서 인 듯 합니다. 산업이 형성되어야 사람들이 몰리는데 말이죠. 아니면 교통이라도 편리하던가.
강남은 대기업본사가 많고, 여의도는 금융중심지, 판교는 IT실리콘밸리, 수원/화성/용인/평택 지역은 삼성/현대/SK등 반도체 및 배터리산업이 있습니다.

마포, 용산을 지속 개발중이니, 이젠 은평구등 강서북 부자들도 아래로 점점 내려오지 않을까 싶네요.
동대문구, 성북구 지역도 엄청 개발되고 있죠. 길음뉴타운, 장위뉴타운에 교통의 핵심지 청량리, 왕십리 방면까지…
(강남지역은 말할것도 없으니 패스^^)

미래는 어떻게 바뀔까요? AI의 발달로 1인기업도 가능해진 현재, 부동산 시장도 조금씩 바뀌지 않을까요. 하지만 인구가 줄어드니 점점 도시로 모일 것 같네요...혼자는 외로우니까요. 결국 양극화…ㅠㅠ 그래서 부동산은 핵심지가 관건.
 
1. 저는 이사를 위해 참고로 보는 것이 홍수, 침수 지도입니다. 미래의 기후변화가 우려되어서요.
2. 두 번째로 보는 게 도서관현황입니다 서울시의 도서관이 경기도보다 열악하더군요. 특히 송파구, 서초구, 양천구는 다른 동네보다 도서관 수가 반도 되지않아요. 왜 그럴까? 다들 학원만 다니고, 집에 서재가 있는 건가? 싶은 의구심이... (부천, 용인, 성남, 화성 정도가 괜찮았던 기억이 나네요)
홍수위험지도 정보시스템

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